KCM柯尔凯思：房地产税加速推进信号明显！大城市或先试点 房价会凉凉？

近几年，有关房地产税的任何风吹草动，都会引起市场关注。多位受访专家均表示，种种迹象表明，房地产税的立法进度正在加速推进。相比于之前频频提到的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，此次座谈会提到了“试点”二字，并且听取部分城市人民政府负责同志的意见。业内认为，房地产税或可能在一些大城市率先试点。

近来，官方已经多次提及房地产税。今年发布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提出，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

今年5月6日，财政部部长刘昆在经济日报发表《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》一文中提出，健全直接税体系，逐步提高直接税比重，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。在2020年底公开发布的文章中，刘昆重申，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

据了解，房地产税法是由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，在今年的全国人大常委会立法工作计划中，未提及房地产税。

此次，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，意味着什么？易居研究院智库中心研究总监严跃进称，会议是以座谈会的形式召开的，而非研讨会，即属于政策决策性质的会议，分量比较重。座谈会结束后，相关消息就在财政部官网发布，释放出了较强的信号，即改革方向不改变、改革步伐不停止、改革思路渐成熟。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新经纬客户端称，决定房地产税立法、征收的四个部门聚齐，信号意义非同一般。但这个工作比较漫长，房地产税立法至少在2021年没有时间表。“我认为，从疫情后的房地产演进形势看，加快推出房产税，对调节因房产而拉大的收入差距很有意义。”

景晖智库首席经济学家胡景晖在接受中新经纬客户端采访时表示，四部门的座谈会虽然不是一个带有时间表意义的会议，但至少证明房地产税正在加快推进。

过去几年有关房地产税立法的表述，多是“立法先行、充分授权、分步推进”“稳妥推进”等词汇。此次座谈会的一个重要不同点在于提出了“改革试点”“听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。”

严跃进称，座谈会讨论的内容是“房地产税改革试点”，其核心在于“试点”二字，这是过去数年没有出现过的。追溯过去的改革，2011年《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》中曾提及“房产税改革试点工作”内容，而2011年恰是上海和重庆试点房产税的阶段。(注：房产税只是房地产税中诸多税种的一个。)

严跃进说：“从此类逻辑看，多年来首次提及改革试点工作，有很强的风向标意义，房地产税未来可能会在部分城市试点。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也分析道，房地产税一定会遵循稳妥推进的原则，首先是扩大试点城市，总结上海和重庆试点经验，进一步优化征收方式，可能会在房价上涨压力较大的城市试点。

胡景晖预测，一些大城市和房价上涨过快的城市，有可能被纳入试点。“深圳是中国特色社会主义先行示范区，加上去年市场过热，是不是有可能先试点？还有住建部约谈的一些城市，也有可能。此外，房地产税是要推行全国的，只在大城市试点也不一定行，二三线城市也可能会试点。”

如今，外界不管是谈及房地产税，还是房产税，有一种“谈税色变”的倾向，认为房地产税或还是房产税的推出，必将会打压房价。房地产税落地后，房价真的会凉凉吗？

其实，就房地产税中最受关注的房产税而言，上海、重庆的房产税至今已经试点十年，但两地的房价一直也是随着全国市场的波动而上下调整。以2015年以来的这一波房价上涨为例，国家统计局数据显示，2020年12月，上海市、重庆市新建商品住宅销售价格较2015年分别上涨了56%、49.3%，二手住宅销售价格较2015年分别上涨了48.1%、27.6%。

不少学者认为，上海、重庆的房产税试点之所以没有起到作用，是因为征收范围小，房产税能否调节房价，还是看税基、税率及免征面积等。胡景晖称，未来的房产税立法，可能会是一个原则性立法，规定一些征收原理，框定一个大致范围，因为它是一个地方税种，还要充分授权各地方根据实际情况去制定征收细节。

胡景晖还表示，政府推进房地产税立法的目的，是为了改变“土地财政”模式、开辟新的税源，但出台后，确实也会间接地调节房价，增加居民持有房屋的成本，打击囤房、炒房的行为。“对于那些持有多套房屋的人，肯定是利空，城里有一套，郊区有一套，就差不多了。房地产税会抑制房价的过快上涨，但导致房价暴跌的可能性不大。”

严跃进称，房地产税会增加持有房产的成本，降低潜在收益，进而倒逼一部分房东抛售房产，压低房价。但下降多少，还要看房地产税的试点情况。

许小乐称，房地产税的出台，短期会让市场供需关系进行一次重构，主要是多套房业主根据自身的支付成本进行评估，短期可能会有部分房源出手，存在一次脉冲效应。业主降价出售会导致价格短期下行，但冲击大小取决于家庭住房拥有情况。

“这些城市通常是一些需求比较旺盛的城市，供给端的冲击很快会被需求端消化，房地产价格变为卖方的定价加上税收，卖方的定价是否会上涨，仍然取决于城市市场的供需关系。从长期看，房地产税本质上是一项成本，会让整体市场的交易变小。这项成本最终会由市场承担，具体是买房人还是开发商承担，取决于双方的价格弹性，税收负担更多落在缺乏弹性的一方身上。”许小乐对中新经纬客户端分析说。