ATFX汇评：地产类企业大都是高负债运行，因为只有融入足够的资金，才能够在土拍市场上得心应手。政府层面并不希望看到地产商负债过高，因为地产融资的大头来自银行，银行的资金又来自千千万万的储户。如果地产商因为经营不善倒逼，极有可能引起系统性的金融危机。为此，住房城乡建设部和人民银行给地产商划定了三条红线，分别为：1、资产负债率不得大于70%；2、净负债率不得大于100%；3、短债现金比上限为1 。如果违反三条红线，地产商将在一年之内无法债务融资。中国恒大目前的总资产为2.3万亿人民币，可以说是庞然大物。负债总额1.95万亿人民币，占据总资产的84.78%，高于三条红线所要求的70% 。另外两条红线，恒大也是大比例超越。根据2020年8月份的数据，恒大净负债率为183.1%，高于红线所要求的100%；短债现金比为2.5，高于红线所要求的1。本月3日，在恒大集团战略合作伙伴交流会上，许家印讲话称：“今年6月30日，恒大至少实现一条红线变绿。通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，本月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下。”这番讲话给到市场一个衡量标准，就是恒大集团能不能够在本月底之前实现有息负债降低到6000亿之下。

▲ATFX供图

许家印的讲话并不能改变股票市场对中国恒大的悲观看法。上图为中国恒大的周线走势图，可以看出，股价处于长周期的下跌通道之中。目前市价11.42尚未触及通道下轨，预计本月仍将延续跌势。2020年3月至7月间，恒大的股价从9.7飙涨至28，然而，这段时间正是中国新冠肺炎疫情最为严重的时期。股价的上涨没有宏观面的支撑，2020年7月至今的下跌，很大一部分因素是消化去年的泡沫。现在大家所谈论的三条红线，对房地产企业是长期利好，短期利空，并且短期的利空影响相对有限。交易者不可盲目的将本轮下跌的原因全部归咎于三条红线的出台。另外，从市盈率的角度看，恒大每股收益为0.61，静态市盈率为18.7倍。这一水平的市盈率不算太高，仍有较大的上升空间。

归根结底，地产类股票未来还会不会涨，并不取决于资产负债表是不是健康，而是在于整个中国楼市未来的发展前景。如果出现供大于求，住房价格大跌，即便你负债率再低，也无法避免破产的命运。反过来，只要楼市价格能够持续高涨，不要说70%的资产负债总额不会出现问题，即便100%负债运行，也会受到资本市场的追捧。房价的根本在地价，只要城市不断发展，配套不断完善，地价就有继续上涨的空间。风险点在于，中国人民银行的货币政策不能进入紧缩状态。一旦紧缩，则本币对内升值，即便城市还在发展完善，地价也会出现下跌的情况。

最后，感谢大家阅读，祝读者朋友们都能财源广进。

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