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■ 美国二手房市场成交量低迷，但售价却上涨，再创历史新高。

■ 然而，抵押贷款利率飙升，家庭购买房屋的能力已降至 2008 年以来的水平。

美国房地产市场出现了转变的迹象。美国 3 月份二手房销售（年化 577 万套，环比下降 2.7%）处于 2020 年 6 月以来的最低水平。另一方面，销售库存水平（2个月）极低，售价（中位数，375,300 美元）创历史新高。

在美国，现房市场规模大约是新房市场规模的八倍（2021年实际结果），住房市场的基本基调主要是二手房市场，辅以新建市场的新房销售和房屋开工的趋势。去年春天，木材期货价格突然上涨，在美国，无论是新建的还是二手的住宅销售都在前年冬天达到顶峰。相比之下，在建筑材料价格飙升、抵押贷款利率处于历史低位以及股价上涨带来的资产影响的支撑下，房价继续上涨。

房屋销售的下滑主要是由于库存短缺等供应限制，但目前，由于美国货币宽松政策的转变，房屋价格上涨，而通货膨胀导致实际收入下降的速度超过工资增长速度支撑需求的因素正在逆转。从反映一般家庭获得住房能力的住房负担能力指数来看，它已经连续五个月下降，直到最新数据2月（135.4），美国的次级贷款问题变得更加严重. 创下2008年以来的最低水平。尽管家庭收入在名义价值基础上不断增加，但房价上涨的速度要快得多，而且随着抵押贷款利率的上升，家庭获得住房的能力正在下降。鉴于房贷利率自3月以来随着房价持续上涨而加速上涨，按揭还款率已达到18.5%，为2008年8月以来的最高水平，预计情况会变得更糟。

住宅市场是由于高通货膨胀而导致的实际收入减少和利率上升的影响最强烈的对象之一。虽然前一年的销售不振是由供给方造成的，但是需求减少的征兆也在逐渐显现，今后的动向在预测美国经济方面也会增加重要性。