消息面：5月6日晚间，一张微信截图显示，福建福州市住建局发布紧急通知：所有碧桂园项目的监管账户冻结，未经审批不得出款，包含已验收交房项目。隔日，福州市住建局回应称：涉及项目事宜妥善解决，现取消昨晚紧急通知，不再设置门槛。碧桂园给到的解释是：公司参股的福州某项目产生了客诉，福州住建局为督促该项目各股东妥善解决问题，对项目公司股东临时采取了适当加强监管措施。具体“客诉”的内容是什么，官方并未详细回应。受此消息影响，截至今日11:00，碧桂园港股价下跌9.67%，最低触及4.78，尚处于3月份支撑点3.34之上。显然，即便“监管账户冻结”事件迅速得到解决，也无法削弱市场资金对碧桂园、乃至整个房地产开发行业的担忧情绪。“三道红线和两道杠”极大地抑制了地产商的融资能力，中国恒大和融创的债务逾期问题又做了非常负面的“示范”，这导致股票市场对任何地产商的“资金/债务”相关话题都极为敏感。我们无法深究碧桂园所谓的“客诉”到底有多大的冲击力，但从近期土拍市场、住宅成交量等数据来看，地产行业的“寒冬”远未过去，空头资金杯弓蛇影的过激状态还将持续很长时间。

土拍及住宅销售：土拍市场明显分化，重点城市依旧火热，其它城市表现冷清。4月25日，天津土拍结束：总计15宗地块，仅成交6宗，其余9宗全部流拍，成交率仅40% 。6宗成交土地中，5宗最低价成交，另外一宗地溢价率仅为15% 。另一边，广州土拍却异常火爆。5月5日，广州集中出让18宗住宅用地，成交17宗，仅一宗地块流拍，成交率94.4% 。比较来看，2021年广州三次土拍的成交率在（47.9%~87.5%）之间，均低于今年首次土拍成交率。造成天津和广州两地土拍市场严重分化的原因，一方面来自于城市定位和发展潜力不同，前者依附于北京，后者是整个广东省的省会。另一方面则来自于竞拍主体。要知道，广州之所以能够实现高成交率，央企、国企的参与功不可没，两者的拿地比率占到88%左右。除广州外，深圳土拍市场拿地企业100%为国/央企，南京也是100%，北京为97%，民营地产商占比极低，甚至根本没有参与。其实，三道红线不单单限制了民企，对央企的融资限制也是一样的。只不过，对于银行来说，在上限锁定的房地产相关信贷额度下，会优先考虑央企和国企的贷款发放，民营房地产开发商自然被排在末尾，或者根本无法顺利融资。碧桂园是民营开发商，本身不具有如国资开发商的信贷便利，且资产负债率高达84%，因为“监管账户冻结”事件导致股票市场信心严重受挫也在预料中。

碧桂园基本面：2021年全年营收5230亿元，增速13%，表现良好；归母净利润267亿元，增速负的23%，表现较差。营收增长而净利润下降，表明碧桂园正经历发展困难期，以低利润换取销量的上升。实际上，自去年三季度开始，国内住宅市场交易量就处于严重下滑状态。不单单碧桂园出现利润降低，很多地产商都出现了这类问题，比如招商蛇口，去年净利润大降15.35% 。

碧桂园走势图：

▲ATFX供图

▋总结：ATFX分析师团队：中国恒大、融创中国的例子表明，现阶段民营地产商的债务问题依旧严重，虽然股价深跌，但真正的底部尚未到来。

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