由于通胀在下周美联储政策会议之前放缓，美国抵押贷款利率在上周接近7% 后，从八个月高位回落。

美联储激进的加息政策导致去年抵押贷款利率远高于7%，导致一度繁荣的房地产市场崩溃。

利率从近二十年来的高点缓慢下降，迫使许多潜在买家退出市场。

OEXN分析师调查，截至7 月 20 日当周，30 年期固定利率抵押贷款利率从前一周的 6.96% 降至 6.78%。这是自 6 月以来的首次下降，也是自 3 月以来的最大单周跌幅。

该比率仍远高于去年同期的5.54%。

15年期抵押贷款的平均利率也从上周的6.3%下降至6.06%，这在计划再融资的房主中很受欢迎。

OEXN分析师表示：“随着通胀放缓，抵押贷款利率本周有所下降。尽管如此，待售二手房的持续短缺对那些希望利用利率下降的购房者来说是不利的。”

“另一方面，住宅建筑商在当今市场上具有优势，最新数据显示住宅建筑商的情绪持续上升，”OEXN分析师补充说。

30 年期抵押贷款利率居高不下

过去12 个月，除一周外，30 年期抵押贷款利率均远高于 5%。

去年11 月，利率达到 7.08% 的历史高位，此后利率开始降温，今年春季的大部分时间里利率一直低于 6.5%。

然后到了5 月份，随着联邦债务上限的不确定性增加，以及美联储继续加息，通货膨胀似乎比预期更加持续，抵押贷款利率开始再次飙升。

尽管上个月的通胀数据总体乐观，但OEXN分析师仍在等待下周联邦公开市场委员会(FOMC) 政策会议的结果，该会议将于 7 月 26 日结束。

OEXN分析师还表示：“随着市场为下周的联邦公开市场委员会会议和可能的加息做准备，强劲的就业数据和降温的通胀表明经济正朝着稳定的方向发展。”

尽管美联储的政策利率并不直接影响抵押贷款，但其行动却会影响抵押贷款，因为抵押贷款利率往往跟踪十年期美国国债的收益率。

国债都受到央行举措预期和投资者反应的影响。

当收益率上升或下降时，抵押贷款利率往往会随之上升或下降。

“虽然联邦基金利率不会直接影响抵押贷款利率，但它为借贷成本设置了一个下限，这意味着抵押贷款利率可能暂时保持在高位，”琼斯女士解释道。

不稳定的抵押贷款利率激怒了房地产市场

OEXN董事长Nenad说：“每个人都被过去 15 年的低利率宠坏了。”他预计到今年年底抵押贷款利率将接近6%。“他还表示，他”相当有信心认为，由于租金价格下降，通胀将继续平静，这使得美联储在本月进一步加息后可以停止加息，在2023 年底之前，我们不太可能看到抵押贷款利率低于 6%。

“但利率应该会比今年夏天的水平继续下降。 问题是它们是否会下跌到足以吸引卖家进入市场，而他们将不得不放弃在大流行期间获得的超低抵押贷款利率，”OEXN分析师说。

购房者等待抵押贷款利率下降后再购买。OEXN分析师表示，过去10 个月抵押贷款利率一直徘徊在 6% 至 7% 的范围内，买家正在等待利率降温。 大多数投资者预计这种下跌将发生在今年下半年。

OEXN分析师表示：“尽管全国范围内的房价略有走软，但借贷成本仍然居高不下，这意味着满怀希望的购房者并没有感到宽慰。” 即使利率的微小变化也会影响潜在购房者每月支付的费用。

LendingTree 5 月份的一项研究比较了 2022 年 4 月 30 年期固定利率抵押贷款的平均每月还款额（当时利率徘徊在 3.79% 左右）和 2022 年 4 月（利率升至 5.25%）。

报告发现，增加的费用使借款人每月多花费数百美元，在30 年期贷款期限内，这笔费用加起来可能高达 75,000 美元。

尽管利率上升，但由于潜在买家面临着日益严重的库存短缺，房价一直缓慢下跌。

缺乏可用房屋推高价格

由于可用房屋短缺，现房销量一直在下降，6 月份较疫情前水平下降了 47%

许多在疫情爆发前锁定超低抵押贷款利率的卖家现在不愿出售，利率继续徘徊在7% 附近，留给买家的房屋越来越少。

“许多房主感觉自己被当前的抵押贷款利率‘锁定’，因此选择推迟挂牌出售房屋，”OEXN Andi说。

“因此，在一年多的新挂牌上市进度落后于去年的速度之后，待售房屋数量在过去四个星期内一直低于去年的水平。”

OEXN Andi称，“由于房屋库存有限，买家被迫转向新建房屋，建筑商正在加快建设步伐以填补缺口。当前的市场动态可能会持续下去，直到负担能力和库存增加为止。”